枣庄水利局宿舍2011年拆迁。
始于2011年的全国棚改热潮终席卷中京市，煤城枣庄即将迎来脱胎换骨的改变。
彼时大手笔的棚改项目频频见诸报端，枣城群众沉浸在未来城市蜕变的喜悦之中。
临城的新华街、站前鑫苑、天山棚改、燕山国际ABCD区、燕山公馆、九龙城，百万平方万人小区屡见不鲜！老城的塞纳斯城（辛庄）、陈庄花苑（陈庄）、富翔庄园（大官庄）、鑫和国际（杨河）、道南里、锦绣花城（邵庄）、未来城（前石碑）棚改项目遍地开花！不足两年时间临城新华街棚改项目即停滞不前、燕山公馆九龙城相继烂尾、老城的塞纳斯城、锦绣花城等盘晒了几年太阳。
棚改项目可谓“九死一生”，想办房产证更是痴人说梦（市中未来城项目除外），历经八年时光，房价持续走高之际各烂尾项目相继迎来了曙光，时间磨平了一切！今天聊聊老城的棚改项目，时至今日我们依然认为棚改是实现城市面貌更新、改善群众居住环境的重要手段。
老城的棚改进程从11-13年以来可谓停滞了六七年，视乎错过了全国的棚改热潮的黄金十年，好在自18年启动的三角花园东南片区、19年推进的前岭片区改造才把老城的棚改事业拉回了正轨。
那么今年老城的棚改战场在哪？我们就做个简单的盘点。
01后陈湖（世纪玉峰光明城）这张泛白楼盘鸟瞰图便是后陈湖的世纪玉峰光明城项目，该项目自2011年启动至今已有九个年头。
历史信息：项目总投资约20亿元,占地总面积520亩,规划建筑面积60余万平方米,涉及征收居民968户、企事业单位18家,征收面积约30万平方米；其中,回迁安置区建筑面积15万平方米,商业面积13万平方米,可提供3000个就业岗位。
占地500余亩，投资20亿，可谓是大手笔，重要的是还未拆迁完毕即遇到资金链断裂。
由于项目启动无确切日期，后陈湖的居民终于没等到原址安置的那天，2016年政府给出东湖豪庭、东湖明珠、陈庄花苑、道南里四个小区的异地安置方案。
后陈湖居民大都选择了东湖明珠、豪庭两个小区，当时还遭到了这两个小区的业主长达几个月的挂横幅反对。
我们之前说多枣庄房地产的热潮是从17年下半年开始，18年恒大碧桂园颤悔入驻枣庄把地价房价推到了高潮，就因为房价暴涨之前烂尾的各大棚改项目相继复活，东湖龙城，锦绣花城、燕山公馆、天山社区等知名烂尾楼盘都找好了下家。
上图既是2019年12月31日上午9：30，“后陈湖棚户区改造项目社毁核会稳定风险评估报告”专家评审会在永安镇大官庄村委会议室组织召开：（1）项目名称：后陈湖棚户区改造项目（2）征收范围：项目拆迁改造范围为枣庄市市中区西昌路以东，华山路以西，龙头西路以南，光明路以北（扣除农业银行及宿舍、静馨园、变电站）。
（3）征收规模：项目总用地面积平方米，项目拆迁居民987户，拆迁建筑面积.3平方米。
2016年至今已完成拆迁安置约900户，本次拆迁涉及大官庄、前陈湖、后陈湖住户72家，企事业单位20家。
需要注意的是该项目的规模相较8年前初期有所缩减。
资料显示西昌路以东，华山路以西，龙头西路以南，光明路以北整个区域占地520余亩，扣除非拆迁区域：变电站、农业银行及宿舍、静馨园小区外该小区占地为平方约365亩。
该小区开发方依然式枣庄玉峰房纤洞掘地产开发公司，公司实力有待考证，但我们用天眼查得知：该公司面临的法律风险较大简单算一下规模，我们知道东临二棉地块由儒辰集团（青檀府）拿下：规划指标：该地块出让面积平方米或268.169亩，1.0＜容积率＜2.2成交价9.385亿，349.9万/亩溢价率0，楼面价最低2386元/平方。
我们且按照青檀府的容积率2.2计算，世纪玉峰光明城的规模约为54.2万平方。
保守估计会有4000余套的房产规模，等同于湖西景苑AB区之和，万人小区。
根据节前爆出的回迁明白纸显示，剩余住户将回迁东湖龙城。
那么该小区就不存在回迁户的问题了，未来将于青檀府展开客源争夺战。
优劣势对比分析后期奉上。
02沙河子建材市场棚改隶属于龙山街道的沙河子建材市场片区，自去年底进行了浩浩荡荡的拆迁动员，标语已经挂满大街小巷。
市中老城18年棚改的主战场是三角花园东南片区由金科地产操刀、19年是前岭片区有中汇集团主导、那么今年便是沙河子建材市场片区了。
依靠我们强大的韭菜群信息支撑，我们获知该棚改项目便是前段时间云签约的鼎驰城市综合体项目；该项目土地位于市中区君山路以南、华山路以西、西昌路以东、建华路、瑞嘉榕园、文汇嘉园、沙河子小学以北区域，涉及土地面积约350亩，土地性质为商住用地。
公开资料显示该项目投资50亿，该综合体将以建材市场为主，预计住宅规模等同于青檀府项目：3000套的体量作为喊了十年的沙河子棚改终于要开启新的篇章了，祝贺！03广济路前岭片区前面说过前岭棚改是19年的重头戏，如今由中汇集团稳步推进。
那么今年该片区依然推进了两个项目：①长泰·西沙左岸项目SZ2019-6地块：由枣庄泽泰置业有限公司投资建设该地块原为早期的辛庄棚改用地，塞纳斯城的南区，如今重新挂牌换了主人取名：长泰·西沙左岸规划指标：该地块出让面积平方米或60亩，1.0＜容积率＜2.8成交价1.8435亿，307万/亩溢价率0，楼面价约1647元/平方。
②青檀北路东侧广济路北侧SZ2019-34地块：由山东中原新岸置业投资建设还地块为原枣庄市金属公司所在地。
规划指标：该地块出让面积平方米或90.05亩，1.0＜容积率＜2.0成交价2.43亿，269万/亩溢价率0，楼面价约2025元/平方。
中原地产在枣庄可谓风光无限，东湖大名鼎鼎的希尔顿项目便是中原地产投资建设，住宅项目：西湖阳光、东湖阳光口碑佳。
这两个项目体量较小，由于周期缺乏有力的优质公共资源配套，加上中汇的棚改体量，未来价格难有突破。
04田庄和阳光花园小区棚改今年市中区政府报告中唯一提到的棚改村庄便是田庄村，由于地处中兴大道两侧规模不详。
该项目将由中安集团负责。
自石市长两会中指出：“老城是枣庄的根，我们不能忘记，北部城区基础设施破旧急需改造”，是的，北部城区作为老矿区中兴公司的发源地，承载着枣庄过去辉煌的记忆。
其实在去年已经启动了北部殷村、小刘庄的新农村改造计划，而今年我们获知区政府在积极推进46中改扩建的前期工作，北部将会布局中兴小学北校区及引进山师附小教育资源入驻等。
综合沙河子、后陈湖、前岭片区及田庄棚改总面积将达到千亩以上，规模空前。
关于阳光花园小区棚改我们没有更多消息。
总结通过以上盘点我们可以看出今年的主战场还是沙河子建材市场棚改项目即鼎驰城市综合体项目，体量巨大涉及群众广。
焦点是后陈湖的棚改项目即世纪玉峰光明城（新名字目前未知），光明大道作为连接东西城的主轴线又毗邻东湖新区自然是万众瞩目。
北部城区也会面临脱胎换骨的发展机遇，但主要还是围绕建材物流做文章，居住价值和发展前景还是不及西、南部区域。
棚改房产能不能买？买谁的产品更安全？篇幅有限欢迎加入韭菜群讨论！后期会盘点的薛城的项目敬请期待..........我们建立了枣庄大事件精讲群，群内每日分享枣庄第一手的规划楼市深度分析，希望我们共同一起见证枣庄的发展
招商银行好期贷和闪贷靠谱吗
3月中旬，山东省枣庄市中级人民法院公布了二审民事判决书。
在一笔金额为6000万元的委托贷款中，因约定的利率违反现行法律法规，导致《委托贷款合同》和《委托贷款抵押合同》无效。
而且，由于贷款企业已经进入破产重整状态，对无效抵押的认定，使银行丧失了优先受偿的权利，进行债务催收。
3月“短贷”拖欠8年。
民事判决书显示，2011年8月，招商银行北京万通中心支行与中泰创展控股有限公司(以下简称“中泰创展”)签订a《委托贷款委托合同》，约定后者为有效使用自有资金，委托招商银行向山东造城置业有限公司(以下简称“造城置业”)发放委托贷款6000万元。
贷款类别为流动资金贷款，资金用途为支付项目费用。
同时，合同明确约定贷款利率为每月2%，期限为3个月。
招商银行北京万通冲渗中心支行接受中泰会展创作委托后，与枣城地产也签订了a《委托贷款借款合同》。
为确保本合同项下债务本息能够按时足额偿还，造城地产提供了自有商业用地两块作为抵押，评估价值超过1.8亿元，抵押登记完成。
2016年3月，枣城地产因经营不善，连年“资不抵债”，向枣庄市人民法院提出重整申请。
三个月后，法院接受并任命了公司经理。
2016年8月，招商银行向枣城地产提交债权申报书，明确流动资金贷款6000万元。
债权包括未偿还贷款本金5859万元，利息9808万元，合计1.56亿余元。
从表面上看，招商银行北京万通中心支行申报的1.56亿元债权对应的是委托贷款抵押的两块土地，可以在企业破产重整中享有优先受偿权。
然而，2017年11月，枣庄市人民法院裁定枣城地产重整计划草案中明确提出，该公司拥有的四块土地有他项权利，原则上本应立即出售以偿还有担保债权人。
但上述抵押物中的房产是枣城地产未来经营重组所必需的，故在重组方案实施过程中不会变现。
有担保债权人将因这一特定资产而获得全额偿付。
此外，重整计划中提到，生效法律文书重新确认债权人债权数额的，按照本重整计划中规定的类似债权的清偿条件重新计算赔偿数额。
也就是说，在破产重整中，以土地为抵押的贷款将被清偿，招行给予的委托贷款就在其中。
但2018年7月，造谈岁城地产在区法院起诉招商银行北京万通中心支行，请求法院认定后者债权抵押无效，不享有优先受偿权。
裁定高利非法抵押无效？
招商银行北京万通中心支行与山东造城置业有限公司对月息2%(年化利率24%)的贷款是否违反现行规定存在较大分歧。
法院一审认定招商银行北京万通中心支行申报的《委托贷款抵押合同》项下债权抵押无效，依法不享有优先受偿权。
其中提到，中泰创展与招商银行北京万通中心支行分别签订《委托贷款委托合同》、《委托贷款借款合同》逃避金融监管，从事民间借贷牟利，约定年利率24%的高额贷款利率，明显是规避法律的行为。
因此，上述合同应认定无效。
由于《委托贷款委托合同》和《委托贷款借款合同》作为主合同无效，《委托贷款抵押合同》作为从合同也无效。
对此，招商银行不服，向本院中级人民法院提起上诉
对于《委托贷款合同》中24%的中期利率违法的认定，招行认为《最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的如何处理的问题批复》的要求明确规定“借款含判睁人和贷款人对逾期利率有约定的，从其约定，但不得超过年利率24%”，因此年利率24%符合要求。
枣庄中院在二审裁定书中称，招商银行北京万通中心支行与中泰创展签订的合同所依据的抵押合同因违反法律法规的强制性规定而无效。
一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回了招商银行北京万通中心支行的上诉请求。
“利息较高的委托贷款风险比较大。
”某股份制银行人士表示，银行贷款客户需要还款能力和信用。
银行为此设置了一系列门槛来控制贷款企业的风险，贷款的利率也会相对较低。
“但银行委托贷款的门槛较低，尤其是金融机构受到严格监管后，这部分业务的风险更加突出。
”
对于高利率的委托贷款是否违背现行法律法规，该人士也认为存在一定的模糊性。
“实际上，银行在委托贷款中没有定价权，贷款价格的确定完全由委托方和受托方协商确定，这与银行自营贷款有明显区别。
”他坦言，之前很少因为贷款利息过高而判定委托贷款和抵押无效，需要具体案例分析。
“委托贷款实际上是委托人与借款人之间的借贷，应当受到法律法规对借贷的限制。
委托贷款虽然是金融贷款，但其贷款利率不能无限制。
否则民间借贷的利率就是通过委托贷款来定的。
”该律师认为，近年来银行委托贷款纠纷呈上升趋势，应注意贷款利息过高带来的风险。
据了解，早在2018年，委托贷款规模已经在5年内增长了10倍，达到近14万亿元，成为社会融资不可或缺的一部分。
其疯狂增长的背后，与政府融资平台、房地产等领域的融资密切相关。
因为这些贷款主体在银行的限贷范围内，很难直接授信。
委托贷款却正好能够绕开监管。
2018年1月，监管正式出台了《商业银行委托贷款管理办法》，直指委托贷款中的风险隐患。
央行在2月份发布的社会融资规模存量统计数据报告中，委托贷款余额为11.41万亿元，同比下降6.9%，相比2018年初14万亿元的规模压降超过2万亿元。
