从去年开始,不少城市二手成交量已超过新房,存量房时代已然来临。
而在此前的新房市场中,新房合同一般是制式合同,基本上没有可以修改的地方,因此尽管很多人已经购买过房产,但真正对购房合同了解的人并不多。
而随着存量房市场到来,越来越多的人需要跟二手房打交道。
购买二手房时,整个流程中的风险几乎都需要买家承担,中介说得再完美,真出了事儿他们只会迅速把自己撇清,烂摊子还得自己处理。
二手房交易过程中,大家普遍都没有请律师的习惯,因此只能自己在合同方面把好关,尽量降低风险。
今天给大家梳理了购房合同中需要重点注意的地方,希望对大家有用。
基本信息
在2016年楼市上涨期间,朋友购房时就曾遇到过用假房本骗取定金的骗子。
那套房子价格低于市场价十几万,很有诱惑力,但卖方表示急用钱,要求付近百万的高额定金,远超正常定金标准。
好在这位朋友也算久经沙场留了个心眼,坚持面谈并要求对方出示房本,并从房本细节上看出了猫腻。
再加上对方当天一再坚持只签定金合同,不签买卖合同等疑点,最终放弃购买这套房产,算是躲过一劫。
虽然这样的案例并不常见,但也值得警醒。
房子属于大额交易,所涉金额少则几十万多则上千万,核实好房屋信息、卖房者信息是重中之重。
一般情况下,面谈时中介都会让卖房者带上身份证、房本、契税票等证件,面谈过程中还可以通过询问卖房原因、聊当初的购房细节等来辅助判断。
不核对好真实信息千万别交定金,特别是大额定金。
在二手房交易过程中,不少中介都会做房屋核验,也就是到房管局查验该房屋的真实信息,以及是否有查封,其他抵押等。
如果你的中介不提供此项服务,则可以选择与业主一同去查验,基本信息准确是合同有效的前提。
备件是否齐全
签合同只需要房主本人签署就行?大错特错!
签完合同后,卖方配偶反悔,造成合同无效的案例数不胜数,在房价上涨时尤为突出。
没有签署配偶同意出售证明的情况下,即使真到了打官司那一步,买家也很难胜诉。
因此只要卖方已婚,无论房屋是否单独所有,都需要配偶签一份配偶同意出售证明。
如配偶无法到场,可让卖家签署一份:关于配偶同意出售的承诺书,并保证在一定时间内补齐配偶同意出售证明。
此外一些产权复杂的房屋,多人共有一套房屋,人一多事儿就多意见很难统一,而且每个交易节点都需要每一位共有权人,及其配偶签字。
在实际购买过程中,除非实在没得选,尽量避开这种产权复杂,或有产权纠纷的房屋。
明确时间节点
二手房需要办理的事儿太多。
解押、申请贷款、缴税、过户等等都需要时间,短则一个月,长则几个月。
以下图为例,每一个节点出现延误都会影响整体进度推进。
因此必须在合同中约定好每个节点对应的时间,哪怕时间留宽裕一些,也一定要写到具体的时间,并约定违约责任。
否则一旦市场变动,对方不配合或故意拖延,都会陷入僵局。
定死三方违约责任
很多人只注重买卖合同,却忽视了“补充协议”。
实则补充协议极其重要,几乎所有二手房补充协议中都会有这么一句话:如买卖合同与补充协议条款发生冲突,以补充协议为准。
这句话充分说明了补充协议的效力和分量。
因此签署合同时,要对买卖双方可能会出现的各类违约情形,在补充协议中再次做好约定,包括每个节点的违约情况,违约金赔付标准等。
在二手房交易中,买卖双方都有违约责任,但千万别把中介漏掉了。
在房屋买卖合同中,关于中介的违约责任往往匆匆带过,中介给的居间协议还会把自己的责任都撇干净。
因此也需要在补充协议中把中介的责任确认下来,其中包括房屋核验、办理贷款,缴税,过户等等。
以避免中介收完中介费,不积极办理业务,把事情一概推给买卖双方。
此外还有一点需要注意,买新房也必须详细了解补充协议,一般开发商给你挖的坑都埋在补充协议里,一不小心就会上当。
物业交割
物业交割也是房产纠纷多发的重灾区。
常有在楼市上行期,原房主卖完房,房价还在一路上涨,最终不甘心,把屋物品马桶、油烟机、窗帘杆等拆了个干净;
也有交易过程不愉快,卖家报复性损毁屋内设施,留下一片狼藉的案例。
根源就在于没有留物业交割保证金,合同上没写明留存物品出的纰漏。
实际买卖中也发生过,恶意欠缴物业费、水电费长达十几年的,买家购买后要补缴几万块的费用才能正常使用的情况。
为防止这类事件,在合同就要约定物业交割时房屋内留存的物品情况,需要做详细的登记,最好拍照留档。
当然,最重要的是留存物业交割保证金,如果有上述行为,则可以从物业保证金中抵扣,对卖家也有一定约束。
此外,在户口紧张的一线城市,户口也最纠纷高发区。
一线城市的户口大多涉及学区等问题,户口无法迁走的房屋,无论是不是学区房,都会折价,学区房还存在占用学区名额的隐患。
迁户口是一个漫长的过程,以上海为例,在买房全部流程走完之后,最理想的情况下,起码需要5个月才能迁走,如果不理想,拖几年也是有可能的。
所以,在有必要的情况下最好也留存一定的户口保证金。
放款方心安
过完户,买卖流程就算走完了吗?实则,只有等到银行的尾款放下来之后,才算彻底完成购房手续。
因此,即使过完户后,也要随时跟进放款情况。
正常情况下,银行只要下了批贷函一般都会放款,但也有不少银行出于资金安全考虑,会在放款前再次核查客户的征信。
如果在批贷和放款前的这段时间内,客户的征信出现了大的瑕疵,银行也会拒绝放款。
所以贷款批下来之前千万别产生其他的借贷或逾期等行为,不然很有可能影响放款,造成违约。
等尾款到达卖家账户,整个购房流程才算真正结束。
时至今日,我国二手房市场仍然不规范,中介从业人员素质参差不齐。
一些小中介出的买卖合同就薄薄的几页纸,后期如果真的有什么问题,只会是一堆麻烦事儿。
签订购房合同作为买房至关重要的环节,一定要慎重对待。
对于不太了解合同内容的购房者而言,很有必要先让中介提供一下他们的签约范本,并提前做功课仔细阅读购房合同中的每一项条款,以免自身利益受损。
买房须知的18个常识
1、查看五证,所谓五证就是指《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
2、买房其实选择口碑好的开发商很有必要。
一般好的开发商资质高、资金充足。
3、选户型,挑选户型时,首先要看户型的朝向。
朝向优劣的顺序依次为:正南、东南、东、西南、北、西。
4、选楼层,中间层房屋的空气质量相较于低层更好,出行较高层更方便,可以说是折中。
5、很多购房者认为,当下房价过高,所以买房时,一般会在同等区域、同等地段选择价位便宜的楼盘。
正确的做法是多学习选房知识,关注户型好坏,房屋质量等干货。
6、评估购房能力,对于刚需族来说,由于他们的经济能力有限,所以都会采取贷款的方式买房。
而贷款每个月需要交一定数额的月供,为了保证生活质量不受影响,避免断供的风险,小编建议月供的数额最好控制在总收入的50%以内。
7、看优惠,对于开发商给出的优惠,要多打听,多分析,多判断,不要盲目追风。
8、莫心急,年轻人置业时,不宜好大喜贵,应抛弃置业必须一步到位的思想,根据自身所能承受的范围,作出合理的决策。
9、看规划,买房当然要挑楼盘,挑小区,挑户型,但是也不能只看房子,还要看房子的位置。
毕竟,决定房子价值最大的因素便是地段,建议在购置房产时,要切记紧跟城市发展的方向。
10、看价格,价格挑选比较个人承受范围、交通状况、社区环境、户型结构等条件衡量楼盘价格。
11、小区环境,小区景观、绿化、配套等与生活密切相关,更是楼盘质量的体现。
12、避免极端层,顶层和底层不建议买,底层不仅容易潮湿,发霉,滋生蚊子,光线也不好,顶层一到大夏天,不仅闷热,不透气,还容易漏水。
13、远离设备层,设备层是专门供水,供电的中间楼层,要是常年居住在设备层的附近的话,不仅机器设备的噪音把人折磨得无法休息,连机器的辐射也会影响人的身体健康。
14、不可一味买大,看房一定要综合考虑,不可片面。
首先是面积,面积以适用为原则,不可为大而大。
15、考虑孩子问题,买地产要考虑孩子路上的安全问题,尽量选择距离近的房子。
这样可以给孩子节约大量的时间,让孩子有充裕的时间学习和休息。
16、购房定金,定金对买受人是极为不利的,使买受人在签约的时候处于不利的境地,买受人往往在定金不退的压力下,违心地接受开发商的不平等条款。
17、物业,不同的物业公司所做的服务千差万别,物业公司能否尽善尽美地完成自己的任务牵扯到小区的整体质量。
18、签认购书,认购书基本条款要约定详细,对所要购买的房屋的主要情况在认购书中予以约定。
条款内容约定要合法有效,要求开发商提供作为正式签约的商品房买卖合同文本。